欢迎分享本文，转载请保留出处
浦江这个地方不属于浦西，也不属于浦东；说资格老他是曾经的上海县，全市地理中心；说年纪轻他又是一片次新美好社区，大片滨江空地百废待兴。虽然拥有这样一个特殊的地理位置，但早些年这边的开发进度却不乐观。闵行亲妈妈管不过黄浦江，东岸长期放养；浦东大爸爸只认中轴线，南部长期放养；奉贤小哥们地多钱少，边缘地带长期放养。
所以围绕浦江一圈，过去基本都是人少故事少，地多卡车多的落后板块，被大家遗忘的角落。直到世博会加速开通了8号线，动迁大居导入，人们才逐渐发现浦江距离市中心居然那么近。而浦东爸爸的前滩开发，也给浦江带来了福音，这一片过去的三不管地带，未来几年似乎将要进入收获期，规划一个接一个落地。
一：概况
浦江很大，东到林海，西临滨江，南至三林南，北达金汇镇，全都是浦江的地界。集结了旧陈行，旧杜行，旧鲁汇，三镇合一的巨无霸。
如今的浦江，也分为南北两部分。
沈杜嗨维以南：浦江南动迁大居
沈杜嗨维以北：浦江北商品社区+世博家园动迁示范区
本次踩盘的目标，就是浦江北的商品房，以别墅为主的低密度板块。
这里距前滩和市中心也最近，芦恒路的一品漫城，到前滩仅两站路，三公里。
二：交通
浦锦地铁：
8号线：芦恒路站，浦江镇站，江月路站，联丰路站，沈杜公路站
浦江地铁：
8号线延伸段浦江线：三鲁公路站，闵瑞路站，浦航路站，东方一路站，汇臻路站
浦锦地铁目前只有一条8号线，而8号线又因为当年世博会赶工通车，车厢选型用了最小的6C，导致长期运能不足。奉贤进城，浦江鲁汇大居，浦锦商品，三林南大居，凌兆新村，杨思上南居民，全都依赖这一条线路，早晚高峰挤肉饼，每日两回怀疑人生之旅不见不散。
公交：
路：三林，上南，南码头，南外滩，外滩，北外滩，临平，曲阳
路：浦江，杜行，浦江南，鲁汇
路：三林，上南，南码头，大兴街，打浦桥，淮海中路，南京西路，自然博物馆，不夜城
路：浦锦，凌兆
路：浦锦，凌兆，杨思，淮海中路
闵行20路：浦江南，浦锦，三林南，华泾，长桥，梅陇，莘庄
浦江12路：世博家园短驳线
浦江4路，浦江5路，浦江10路：浦江镇内短驳线
路：浦江南，三林，上南世博，南码头
路：浦江南，前滩
路：浦江，周浦
由于动迁大居都是从老城区，尤其黄浦和上南地区，迁移至此，为照顾居民“思乡之情”，浦锦浦江联结市中心的公交线路倒是不少。淮海公园约个牌局？没问题！，，等，都可以一部直通市中心。
芦恒路公交枢纽（P+R停车10元/天）
驾车：
南北向：浦星公路，三鲁公路，浦锦路（鲁南路-芦恒路）
东西向：外环高速，申嘉湖高速，中环，芦恒路，江月路，立跃路，陈行公路，沈杜公路
浦锦的路面交通，东西向道路在浦东的努力推进下，基本全部打通。但是牵涉到闵行地界的南北向主干道，闵老虎不爱通路是众所周知的，去年三鲁公路通车，三林南大居一窝蜂，也轮不到对面的浦锦了。因此从浦江往市区长久以来，基本都只能依靠浦星公路-济阳路，其中最堵的芦恒路-前滩段，3公里能开半小时。
三：商业与就业
商业：
OMALL华侨城商业中心
浦锦最好的综合体，10万方的体量分两期建造，1期为餐饮零售，电影院及家乐福超市，2期则主打餐饮。Omall依江月湖而建，露天的音乐啤酒吧和西餐厅是亮点，虽然规模不大，但在外环外已是难得的体验。
Omall二期音乐啤酒吧
浦江城市生活广场
主要服务世博家园的综合体，与Omall一样为10万方，由商场和卜蜂莲花超市
两部分组成。由于世博家园板块相对华侨城更为成熟，因此商场较Omall积聚了更多人气。业态虽然低端，但整体招商偏年轻化，进口食品商店是其亮点。
浦江绿地乐和城，浦江颐城晶采坊，幸福港湾，红星国际广场
若干社区商业，服务周边Block，但由于Omall和城市广场的吸引力太强，且浦锦原本就是低密度社区，这些家门口的商业体门市冷清，无一例外。
古镇召家楼
近几年刚火起来的一个古镇，面积不大，风格也与其他古镇相仿，只是这边的古镇食品尤其全面，基本上你能想到的出自古镇的小吃，在这里都能找到。朱家角和新场都太远，七宝吃的又太少，因此召家楼竞争力很强。
就业：
华侨城中意国际
曾为华侨城售楼处，后作为办公综合体对外招商。由于距离地铁有一定路程，目前入住企业还很少，自带一个四星级的智选假日酒店，园区绿化和办公环境可圈可点。
万科VMO花园广场
一品漫和万科翡翠之间的商墅，纯办公用途，主要为万科自己员工在此上班。内有网球场等休闲设施，距离未来开通的19号线不远。
漕河泾浦江高科技园区
漕河泾浦江分园，开发维持了漕河泾的风格，高绿化覆盖率与整齐的写字楼，几乎覆盖了浦星公路以东一半的地区。目前也有一些大手企业入驻，但核心区域没有地铁光顾是较大的问题所在。
浦江工业园区
漕河泾以南，S32以北的工业区，主要为电子厂和机械厂，都是低端就业，不值得一提。
四：教育与医疗
幼儿园：荷花池世博幼儿园（市一级公办），协和海富幼儿园（市二级民办），中福会幼儿园（市示范公办）
小学：无公办学区
初中：无公办对口，上海示范大学初级中学（民办）
浦锦的幼儿园都是市区优秀资源的外迁，几个幼儿园都十分不错。只是中福会虽然是公办，但却不划片对口，入学以摇号的方式进行，抢手，水深。
而小学初中，就是浦锦板块的短板了，公办的浦江小学，世博小学，浦江一二中，全都是出了名的菜场学校，全闵行升学率垫底。上师大民办初中是新学校，今年中考表现抢眼，分数仅次于文绮，未来值得期待。
医院：
医院南院（三甲综合）
复旦大医院东院（三甲专科）
浦锦的医疗配套均在江月路上，对于世博家园居民而言尤其便利。商品房社区居民前往，也仅跨过一座桥的距离。双三甲，综合+五官科的配置，满足了绝大部分看病需求。
五：社区环境
浦锦招牌绿坡
浦江镇站漕河泾办公区
Omall二期水岸
江月湖
浦锦道路
浦锦道路
公路绿化带
一品漫对面的空地，远处桃花源在建
卡在华侨城当中的钉子户
沿江城中村尚存
浦锦北面新建动迁房
六：规划
在建：
1.国际珠宝城（商业+餐饮）
2.华侨城配套商办
3.浦江坤庭配套商办
坤庭配套皇冠假日已经营业
4.上海戏剧学院浦江分校
近期：
1.芦恒路-银都路隧道，龙水南路-海阳西路隧道
芦恒路越江隧道范围西起景东路以东，东至浦业路的东面，未来也将成为颛桥梅陇地区居民去迪士尼最近的一条路线。
龙水南路隧道为为城市次干路，西起龙水南路-喜泰路交叉口，北线东至海阳西路-耀龙路交叉口，南线东至高青西路-耀龙路交叉口，拟设双向4车道，设计车速40公里/时。
2.浦业路，浦锦路打通前滩
两条断头路预计在十三五内打通，联结浦江与前滩。目前，两条干道的一期规划已经公示。
3.济阳路高架
济阳路高架北至卢浦大桥，南至外环线，南接线工程沿浦星公路线位，北至外环线，南至芦恒路以南落地点。济阳路高架及外环外接线工程专项规划采用高架+地面的建设形式，沿线在通耀路、耀华路、杨思路、上浦路和芦恒路设置出入口，同时在中环和外环规划设置2处互通立交。
4.机场联络线，轨交19号线
机场联络线是一条市域快线，东西方向走向，全长68Km，设站8座，从虹桥枢纽站出发经过沪杭铁路外环线，七宝，莘庄，三林，康桥，迪士尼，浦东国际机场等重要地区，最后达到上海东站。目前已经环评二次公示，走向确定。
上海轨道交通19号线为南北走向线路。全程贯穿闵行、浦东、虹口、宝山等区域，19号线为南北走向，建成后将成为上海轨交线路中一个重要的南北向主通道，将贯穿闵行春申、徐汇华泾、浦东大前滩、世博、塘桥、陆家嘴、虹口北外滩、凉城、宝山杨行等板块。
中期：
1.上师大附属第三小学
闵行区与上海师大将在闵行区浦锦街道合作举办一所公办小学原浦江五小（暂命名为上海师范大学附属第三小学）和一所公办中学原浦江五中（暂命名为上海师范大学附属第三中学），预计分别在年和年建成。双方将在教师教育的多个方面开展深度合作，推动双方的教育综合改革，深化品质教育内涵建设。
2.前滩南三林滨江整体规划
规划范围位于黄浦江东岸，中环线与外环线之间，属于浦东新区三林镇。黄浦江南延伸，三林滨江范围北起华夏西路（中环线），南到南外环，东至济阳路，西至杨思南路。总用地面积公顷，建设用地面积约为83公顷，囊括了住宅、商业、办公及公共配套，其中以居住宅用地为主，占约26.5公顷。
远期：
1.轨交24号线
上海轨道交通24号线北起吴淞城市副中心淞发路，南至浦江镇浦锦路，与奉贤市域铁路接通。远期规划，尚未环评公示。
2.闵行滨江整体规划
闵行区正按计划推进紫竹滨江公园延伸段、闵行滨江公园、浦江郊野公园一期等建设，未来它们将打造闵行最美的滨江沿岸线。
浦江郊野公园一期，7月已经试运营，但除绿地之外的滨江两岸大片空地，闵行区规划尚未明确，仍在探讨中。
七：总结
优势:
1.区位很近，地理中心，就业圈四面八方
浦锦距离核心市中心，仅15公里内，虽然在众多近郊板块内，比浦锦更近一点的还有江桥，但浦锦拥有上海地理正中心的绝对优势，因此就业覆盖面更为广泛。无论张江还是漕河泾，人民广场还是陆家嘴，基本都可以控制在半小时-45分钟的通勤时间内。哪怕是位于外环外的莘庄，紫竹，周浦张江分园，浦锦路程距离都在10公里内，通勤时间也在半小时左右。
2.超低密度，品质小区，社区居住体验佳
规划密度低，绿化覆盖率高，在外环外社区之中，此处也算是异类了。宽敞的马路与河道，遮天蔽日的林荫，近市区的美好社区十分稀缺。浦锦楼盘容积率最高不会超过1.5，大部分在0.5-1之间，品质较高。
3.空地多，规划多，前滩预期直接辐射
浦江北的在建项目+环评落地项目非常多，而距离前滩只有3公里路程，距离前滩南三林滨江又只有2公里路程，随着上海南部的逐步开发，浦锦在未来若干年之内长期受益。
4.生活配套相对完善，大型商业综合体，医院数量多
从芦恒路站到江月路站，总30万方的商业体量，对于低密度的浦江北社区已有富余。而仁济+五官科的双三甲配置，也足够其他郊区板块眼红。
5.年轻白领为主要居民，社区有活力
浦锦商品公寓的业主，主要都是浦东或市中心就业的白领，而别墅受众，则多为私人企业主。整体人口素质相对九亭江桥周浦川沙等板块要高出一截，且由于当地人口本来密度就不高，因此回迁老人也较少，社区较有活力，Omall和城市广场的业态也偏向于快消费，年轻化。
华侨城美格菲
劣势：
1.南北路网没有打通，八号线运量小，开车地铁都很拥挤
浦锦南北干道，至今还是只有走浦星公路，半小时通勤，15分钟就耗在这条路上。八号线6C，根本无法承载奉贤+浦江南+浦锦+三林南的人流量，需要地铁通勤的，建议还是早起一小时。
2.缺少学区资源
浦江公办小学初中实在很差，在上师大附属小学落地之前，浦锦尤其不适合鸡血家长，初中还能拼一下民办上师大初中，小学真没有选择。
协和海富幼儿园
3.社区密度太低，商业无法铺开到社区
社区密度低虽然居住体验好，但家门口的商业却也因此无法兴旺。这个问题是规划上的缺陷，市区类似的花木，新江湾，都陷入了商业困境。即便未来前滩和三林滨江发展起来，将军认为也很难推动浦江北的商业格局。
死气沉沉的一品漫商业街
总体而言，浦江依然是优点大于缺点的板块。目前商品5.5万-6.5万，基本已经到位。短期虽然套利空间小，但找个皮夹子介入并长持，此处仍然十分合适。
本文部分内容来自：
上海轨道交通俱乐部论坛
上海发布鍖椾含鐧界櫆椋庡尰闄?娌荤櫧鐧滈姝︽眽鍝鍖婚櫌濂?
转载请注明：http://www.tdghe.com/wgkjbzd/79552.html
